古い建物の賃貸借について

「古い空き家を貸して欲しい」という申し出があったのですが、水周りなどのほか結構傷みが見られます。それでも「必要なだけは自分たちで直すから」と強く希望されます。通常（民法上？）、最低限の居住環境を保持するのは大家の義務と思われますが、資金がありません。低額の家賃を設定することで両者が合意できれば、隠れた瑕疵も含めた現状の建物で、さらに一定期間の経年劣化・自然災害によるリスクと負担を賃借人が負うような特約を結ぶことは可能でしょうか？
特にご専門のかた、よろしくお願いします。