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建て替え不能の借家
2010/11/29 09:22
不慣れで分かりにくいかもしれません。どうぞご教示いただければ幸いです。
14年前に父より相続で得た借家人つきの借家の件です。昭和30年代のものです
主要駅から徒歩13分のところです。
最近借家人より連絡があり、修理してほしいとの希望がありました。早速修理依頼を
したところ、修理したところで住める状態にするものでもないとの回答でした。
間口が1.8メートル以下の私道に接地で再築不能で、柱を残してリフォームしかないとの
判断でした。土地は52m2ほどで建蔽率60%、容積率200%です。
借家人を一時外に避難(たまたま空家あり)していただいてリフォームすることにしました。
2階建て軽量鉄骨の作りで、m260万円で1140万円かかるようです。
リフォームして売るにしても1200万が限度だと思います。赤字覚悟で売るつもりもあります。
その前に登記していない物件(リフォームする2階部分)に不動産屋が手をだすかどうかも疑問です。
あとこのまま借家として収入を得るか考えあぐねています。出金を回収するのに
最低10年はかかるとおもいます。
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その他の回答 (4件中 1~4件目)
>「貸しコンテナ」、小さめのプレハブでも置ければ「事務所」
貸しコンテナもプレハブ事務所も、建築確認申請が必要です。
極めて、不可能な状況下だと思います。
>修理したところで住める状態にするものでもない
現状が判りませんし、修理内容も判りませんネ。
建築士にご相談されましたのでしょうか?
不動産屋、リフォーム業者のみの意見を聞いていては、良いようにされます。
>柱を残してリフォームしかない
壁、屋根等々を解体、リフォームをする場合も建築確認申請が必要。
(大規模の修繕若しくは、大規模の模様替に該当する)
建築基準法上、道路に接していない条件下では、建築確認が受理されるとは思えません。
現況の建物を壊さず、解体費用程度が捻出、出来るまで
賃貸物件として利用して見ては?
#1です。
付近の状況はどんな感じなんでしょうか?
市街地ですか?郊外ですか?商業地域ですか?
いずれにしろ、建造物を壊して更地にするには、数百万で済むと思うので、私なら、不動産屋さんに「更地で買ってくれるか?」話しを持ちかけるか、再利用ですね。
駐車場以外にも「貸しコンテナ」、小さめのプレハブでも置ければ「事務所」などで貸し出しても利用価値は上がると思います。
いずれにしろ、リフォームするよりは、安く済むし、現代のニーズにあった再利用方の方が利用価値が上がると思います。
借家として収入を得る方向性しか考えられませんか?
とても、住める状態ではなく、リフォームにも新築1件分の費用がかかるようでしたら、更地にして、土地を販売、もしくは、駐車場などで再利用する、といった方向性はどうでしょうか?
借家人には、事情を説明して、新しい物件を見つけてもらえばよいと思います。
賃貸契約の内容は知りませんが、貸す側、借りる側、双方で話せば、納得できない内容ではない感じがします。
私だったら、更地にして、販売もしくは再利用を考えます。
補足
2010/11/29 10:56
早速のご回答ありがとうございます。
公道に面しておらず、私道(持分1/3)が1.8mの幅で長さが7mあります。
更地になると一切建物はたれられない状況です。
補足
2010/11/29 23:50
再度ありがとうございます。
借家人の権利もありますので住宅以外はありえません。
父からの相続ということで、これもまた負の財産維持として修行のつもりで
取り組む覚悟です。そんな重くはとらえておりませんが。
そんななかで表の方にご挨拶に今日伺いました。恐る恐るですが。
いい感触でした。工事中は前に車を止めていいと許可がでました。