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タワーマンションのほうが高く売れるとかありますか?
2024/07/24 22:51
5000万のタワーマンションを買ったら、管理費と修繕積立金がバカみたいに高いけど、数十年後に売るときには3000万で売れるとします。
5000万で普通のマンションを買ったら、管理費や修繕積立金は安いけど、そのぶん売るときには2000万でしか売れなくて、相殺されて結局同じ結果になると思いますか?
回答 (2件中 1~2件目)
価値は古くなれば下がるのは避けられないと思いますが、もう一つ政府による規制がかかった例をお話ししたいです。
https://www.youtube.com/watch?v=Y4PgS72lvT4
これは今や大きな問題になりつつあります。日本は常に米に影響されやすいので何が起こるかわかりません。これは3階以上の築30年以上か、築25年以上湾岸から3マイル以内(4.8キロ)、コンド対象です。要するにその建物一棟を政府が住居として適正か巨額な金をかける検査をするから所有者全員に金を出せというのです。日本は地震大国ですからね。それを忘れてはいけません。
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不動産にしろなににしろ中古品は新品より安くなります。これは理解頂けると思います。しかし不動産が中古で新築よりも高くなっている物件は、土地の価格が上昇していることによるものが大きいです。
不動産の価格は、基本的に「土地の資産価値」から「更地にするための解体費用」を引いた価格です。農村部などで不動産を所有されている方は、このことを深く感じ取っていることでしょう。
これは都心部でも同様です。資産価値が上昇する土地は、「駅近接(5分以内と言われています)」「再開発などにより人気がでる」「物価上昇による地価上昇」「災害に強い地盤」など様々な要因によります。
タワマンでも7F建て程度の低層マンションでも、修繕や管理がきちんとできているかで、その数十年後の物件価値は大きく変化してきます。住人は、誰かが理事会をやってくれればいいやと考えがちですが、管理会社が主導権をもって管理してきた集合住宅は、修繕費がぼったくられ状態にあり、修繕積立金が不足し、それにともない修繕積立が増額され、その増額された時点で「資産価値が低下」する形になります。数十年経過した不動産物件価格は、基本的に「DCF算定方式」という計算式によって算出されるからです。
さてご質問の件ですが、タワーマンションはご理解いただけたとおり、所有権のある土地が1戸あたりは狭く、また更地に戻すための解体費用も膨大となるため実質的な建て替えは困難です。修繕にも低層マンションと比較してコストがかかるため、修繕積立金が多く必要であるため、DCF算定により資産価値は大きく低下します。
タワーマンションは、不動産業界における方程式からは、トランプのババであることをご理解頂けたと思います。
眺望が良いと思うのは住んでから1年程度です。そこに価値はありませんし、災害発生時に停電した際は高層階であれば居住が不可能となります。
ご質問者さんの普通のマンションでも、軟弱地盤の物件か、徒歩何分かなどによって分譲価格とは関係なく数十年後の価格には大きく差が生まれます。そして住人によってもその結果は大きく変わります。
逆にその鍵がわかれば、良い不動産物件を探すことができますし、住みながらも大きく利益を出すことも可能です。
個人的なことで恐縮ですが、私は1億円で25年前に購入した物件は現在の鑑定で2憶円を超えました。7階建ての強固な地盤の上にある駅から徒歩5分の85世帯の物件です。
お礼
2024/07/26 10:54