遊休地にアパートを建築して相続税評価額を下げる

土地が更地でなくなるのは、その土地上に何らかの権利が発生した時です。
１建物が建設されている。
　（１）建物所有者が土地所有者と違う場合には、土地評価額は借地権分だけ下がります。
　（２）建物所有者と土地所有者が同じ場合には、土地評価額は減少しません。
　（３）建物が「他人に賃貸することを目的としたもの」である場合には、貸家建付地減価がされます。
　　
２建物が建設中である場合。
　更地評価すべきとの考え方と、建付地減価をすべきという考え方と分かれます。
　更地評価すべきとの考えは、建設が終了したら上記の（２）と同じなので、土地は更地として、建設中の建物はゼロ円として評価したらいいだろうという説です。

　建付地減価をすべしという考え方は、更地ではなく「その土地上に建物になりかけのものがあるため、それを撤去する金がいるので、その費用分は控除すべきだ」というものです。
　土地の時価評価としてはこの考え方は正論でしょう。造りかけの建物がある土地を更地として買ってくれと言っても「取壊し費用分だけ代金を下げてくれ」と言いたいのが人情ですし、筋が通ってます。売買時にはこのような評価が適当です。つまり時価です。
　しかし相続税評価額は時価ではありませんので、後者の考え方を採用できません。これを認めると、更地評価額を下げるために、とにかくガラクタを土地上に配置して「撤去費用分だけ、評価額を下げる」ことができてしまうからです。

３
ご質問の場合には、祖父の土地上に、祖父が建物を建てるのですから、土地の評価額は変わりません。
土地の評価額が下がるのは、建物が立ってそこに賃貸人が住むようになった時点です。



おまけ
相続税対策として、土地にアパートを建設するのは有効な方法ですが、条件として「被相続人となる者が生きてるうちに返済できる借金にて建てる」があります。
現金で建設するのでしたら、まずその現金分が相続財産から減少しますので、効果大です。
被相続人候補者（変な言い方ですが）が借入金をし、建設をするというのでしたら、借入金返済期間程度は生きてる予定がないといけません。
平均余命を考えての対策になります。
「そろそろお迎えがくるので、相続税対策をしないとあかんぞ」と色々考えるのですが、更地にアパートを建設するというのは、「もっと早くから対策しておけばよかった」という声が出そうです。
「いつ死ぬかわからん」のは、すべての人間に言えることですが、哲学的な意味ではなく、現実的に「いつ死ぬかわからん」状態になってる方ですと「相続税対策をするのが遅すぎる」と言えると思います。
財産の贈与をするにしても、相続発生3年前以後の贈与財産の相続財産への加算規定があるので、思ったように相続財産を減少させることができません。

お礼

2014/04/27 13:57

多くの方から回答およびアドバイスを頂き、ありがとうございました。ベストアンサーは甲乙付け難かったのですが、自分の中で求めている回答に一番近かった「回答No.4」さんをベストアンサーとさせて頂きます。本当にありがとうございました。

質問者