分譲マンションでのマナー違反に困っています

分譲マンションに4年ほど住んでいます。
一階あたり13世帯ほどのマンションです。
マンションの住人で未だマナーが守れていない人がいて、困っています。

ここ最近、自転車の止め方、バイク駐輪場に契約しないで停めている自転車などマナーが守れていないことが多かったので、一件ずつ、管理人さんや管理会社に報告していました。
すべて理事会で議題となり、厳しく取り締まるということで決まり、今もその件についてはマナー違反者はいなくなりましたが、今度は共用廊下に傘や子供用自転車、ベビーカーなどを置いている世帯がたくさんあることに気づきました。しかも子供用自転車は室外機の上に置いておりました。
うちの階でも2世帯ほどいたので、最初は管理会社に報告して注意できないか聞いたところ、管理人さんが注意喚起の書類を全戸向けに投函したとのことでした(うちにもそのポストが入っていたのか不明)。それで2世帯とも一度は廊下や室外機上に物は置かなくなりましたが、今度はそのうち1世帯がベビーカーに虫取り網を共用部に置いたままにしてしまい、今度はうちから書類を投函し、やっとマナー違反をしなくなりました。
うちの階は、管理人さんの声かけがあったのか、管理人さんと私が打ち合わせしているところを子供数名が見ていたからか、物を廊下に置きっ放しということがピタッとなくなりましたが、すぐ上の階13世帯中4世帯が子供用自転車を廊下や室外機上に置いたままになっていたり、生協のコンテナや傘が廊下に置きっ放しになっていて、一見して荒れている感じでした。
その他の階は、13世帯中1-3世帯が傘の置きっ放しやベビーカーの出しっ放しなどがあるという感じです。
管理人さんに他の階では廊下に物の置きっ放しが多く荒れている旨を伝えたところ、以前からあったとのことです。
共用部の物の放置については7月に管理会社と管理人に報告しましたが、7、8月は管理組合の理事会がお休みのため、9月下旬にやっと理事会が始まるという状況です。
それで管理人さんに、9月下旬理事会前に再度全戸向けに注意喚起の書類を投函してほしい旨をお願いしましたが、2ヶ月前に投函したからこれ以上投函すると「この前も投函していましたが」と言われるからできない、と前向きではありませんでした。理事会まであと1ヶ月くらいあるから、その時に話し合うからそれまで待ってほしいと言われました。
ただ、すぐ上の階の廊下で物の置きっ放しがかなりあり、このまま野放しにするとどんどん荒れてしまうと思い、思い切って個別に書類を投函してしまいました。
その後、すぐに片付けた世帯はありましたが、片付けない世帯もかなりありました。
こういう場合、やはり9月下旬理事会まで様子を見たほうがいいでしょうか。

また私が疑問なのは、4年間は外出が多かったので、この4年間にどのような動きが起きていたのか不明だったのですが、管理人さんは廊下の物の放置は以前から当マンション全体にあったにも関わらず、事実を知りながら黙認し続けていたのかと思いました。
確かにマンションでは管理組合があるので理事会で話し合って対処していくのが流れとなっておりますが、管理人さんも住人が言ったから動くのではなく、常に個別に声かけなどしてほしいと思っています。
管理会社にマンションで起きているマナー違反を報告してやっと少し動いているという感じですが、住人から言わないと動かないという状況です。
管理人さんが自身から個別で声かけしてくれるマンションは存在するのでしょうか？当マンションは24時間管理人さんがいるわけでなく、管理人さん一人で全てを行なっています。
ただマナー違反があったらすぐに対処してほしいです。
今後ですが、
このようなマナー違反は繰り返し起きるかもわからないので、きちんとできる新しい管理人さんに変えるという方法もあるのでしょうか。もし管理人さんを変えるとすると管理会社に申し出た方が良いのでしょうか。

(結果論ですが、もう一件あったいくつかの大手不動産が建設したマンションを選ばず、規模が中小の当マンションを選んで失敗してしまったと思っています。他のマンションも何が起きているのか不明ですが、一見してうちで起きている自転車の駐輪、バイク置き場に契約していないと思われる自転車の駐輪、共用廊下に物の放置などマナー違反はほとんど見当たりません)