農業振興地について

Question

1Fをカフェにして、2Fを住居にしたいと計画しており、
土地を探しています。
ネットで気に入った地域に手ごろな土地を見つけたのですが、
農業振興地で市街化調整区域となっています。
現在の地目は”田”、建築条件は”無し”です。
明日早速見に行きたいと思ってはいるのですが、

何がしかの申請などは必要だとは思うのですが、
カフェ＆住居を建てる事は可能でしょうか??
不動産屋さんでも相談に乗っていただけるかとは
思うのですが、
ひとまず可能かどうかを教えて頂いて、
明日見に行くかどうか考えたいと思っています。

また、注意事項などありましたら
ご享受いただけたらと思います。
宜しくお願いいたします。

Accepted Answer

判断材料が少ないので確定的なことは言えませんが
おそらく難しいと思います。

農業振興地域と市街化調整区域を別々に説明します。

農業振興地域というのは農業振興地域の整備に関する法律（農振法）
という法律に基づき、市町村において農業の振興を重点的に行う地域を
定めるものです。農業振興地域であることはそんなに問題にならないの
ですが、農業振興地域のうち「農用地区域」というものに定められてい
場合その土地は原則転用が不可能となります。（農業用施設など例外的に
認められる可能性のあるものがあります。）どうしても転用したい場合に
は除外と言って農用地区域から外してもらう必要がありますが、除外に
ついては要件が厳しく定められており店舗や一般住宅（その地域に住ん
でいる人もしくはその親族が作るもの以外の住宅）では認められない
可能性が非常に高いです。ただし周辺が十分に開発されており農用地と
して重要でない場合全く可能性が無いとも言えないので、その土地のある
市町村の農政担当に除外が可能かどうか（そもそも農用地区域であるの
かどうか含めて相談をしてください。）

市街化調整区域というのは都市計画法という法律に定められた地域区分
で開発を抑制すべき地域と言うことになります。基本的に地域に縁の
ない人の住宅などは建築が認められません。ただし、店舗が地域の人の
日常生活に必要なもので集落に接続している場合など例外的に認められる
場合もあります。（カフェはちょっと難しいかもしれません）
しかし、市街化調整区域の開発に例外的な措置があり、都市計画法
３４条１１号区域と言って一般の開発を入れてもいい地域に指定さ
れていた場合には集落内及びそれに近接して建てることは可能です。
これは市町村の開発指導担当部署（権限委譲されていない場合には
都道府県の開発指導の担当部署）に聞けば分かります。

取りあえず、その土地のある市町村役場に行き、農政の担当と
開発の担当の２ヶ所に行けばその土地でカフェ＆住居ができるか
はっきりと分かります。相談料は取られませんので、下手に不動産屋
や行政書士の所に行くより良いと思いますよ。

Answer

はっきり言いますが、見に行っても無駄だと思います。このような条件の土地が普通に売りにだされていること自体詐欺に近いです。

「農業振興地」とは、農業振興地域内の「農用地区域」のことだと理解して以下述べます。
この場合、農振法上の農振除外、農地法上の農地転用許可、都市計画法上の市街化調整区域における開発許可の順番で、許可等を受けなければなりませんが、他法令の許可の見込みというものを求められるので、すべて同時並行で行わなければなりません。（もしかしたら、その前に市町村の農振担当に相談に行っただけで、「無理だから諦めて下さい」と言われるかも知れませんが。）

まず、店舗併用住宅は、このような条件の土地では原則不許可です。
確かに例外として認められるケースはありますが、かなり専門的な知識を要する書類の提出と、各担当部局との協議が必要で、そこで“うまく”やらなければなりません。素人じゃできないでしょうし、専門家がやったとしても相当時間がかかるうえに、必ず許可されるというものではありません。
というのは、農振除外や農地転用許可は、一定の要件を満たせば「許可しなくてはならない」ではなく、「許可してもよい」つまり「許可しなくてもよい」という仕組みなのです。

安い土地は、安い理由があります。カフェ＆住居を建てたいのであれば、市街化区域内の土地をお探し下さい。

Answer

訂正
舗装
↓
補足です。
失礼。

Answer

舗装します。
↓
都市計画法改正に伴う開発許可制度関係のQ＆A
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/34-1Q&A191130.pdf
Ｑ４が経過措置
Ｑ６３が重要です。

Answer

＞1Fをカフェにして、2Fを住居にしたいと計画しており、

農業振興地域を除外して
・農地法
・都計法
の建築できる場合として
回答します。

都計法の許可は
34-1です。
↓
(1) 日常生活上必要な物品の販売、加工、修理を営むための店舗等の施設及び公益上必要な建築物（1号許可基準）。 
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_2.htm
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kyokakijun34-1.htm
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/34-1kaisei-gaiyou.pdf

昨年（11月30日）で改正された
改正都計法により
愛知県の許認可区域においては
店舗併用住宅の
住宅は禁止され
店舗のみ許可されるようになりました。

あなたの県の基準を確認しましょう。

Answer

私も、父の土地を有効活用するため、農振を除外しました。
私の県では、申請から農用地除外証明を得るに至るまで、２年
（そのうち、初回は却下されたので、実際１年）かかりました。
農家の分家を建てるなど以外は、市町村、同経済課、農業委員会、
などを納得させる「建前」というか、「経済活動の志」が必要です。
しくみは、農用地除外に係る項目は、県に上申され、了解後に公示、
問題なければ内示、そして除外となるはずです。
行政により方針の違いはあっても、「農業振興地域に係る法律」だった
かな。？
これが、基本で、売買にも条文があります。ネットで検索できます。
この除外証明があって、開発関係、（同時に）農地転用許可後、建築確認です。
また、カフェは、沿道サービスと認められないのでは、と思います。
だいたい、調整で、青地（農振の土地）を平然と売っているとは、
思えません。
不思議と思うでしょうが、原則、調整は建物を建ててはいけないところです。
そのために、いろいろと手順を踏むことになります。
その物件、よ～く、確かめてみた方がいいですよ。

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