地目が畑の土地を売りたいのですが、どうすればいいのか教えて下さい

Question

義父が地目が畑の土地を８０坪ほどを所有しています。義祖父が農家だったので死後相続した土地です。相続してから４０年以上経ちますが、畑として使用したことは一度もなく、更地です。過去にその土地の隣に住む方と向い側の方からそれぞれから売って欲しいと言われたのですが、その時は断ったそうです。ですが義両親も高齢になり、土地を売って介護費用や入院費用の為のお金にしたいと言っています。でも隣の方や向いの方が今現在義父の土地が欲しいかどうかはわかりません。
駅から近く便利な場所なので不動産会社のチラシを見ると近所の土地は坪３５万円位で取引されています。坪３５万円×８０坪=２８００万円にはなると思うのですが、地目が畑の場合では土地売買は出来ないと思うのですが、地目を畑から宅地に変更してから売ればいいのでしょうか？もし出来るのでしたら、どういう流れで売ればよいのか教えて下さい。

Accepted Answer

地目が農地の土地を売るには農地転用の手続きが必要です。坪３５万円ということですから市街化区域でしょうから、道路付けに問題がなければ難しいことではありません。
普通のやり方は、買主が決まってからその買主を譲受人として農地法第５条の届出を行います。
４条の届出で自分で先に地目変更しておく方法もありますが、造成費用などが必要になるのでやめておいたほうが良いでしょう。
もう一つのやり方は、４０年以上畑としては使っていないならば、非農地証明で地目変更ができるかもしれません。住宅地図や航空写真などでずーっと農地でなかった事が証明できればいいのですが。これで先に地目の変更ができていれば、売る時も簡単です。農業委員会で相談してみてください。

Answer

＞(1)農業委員会で、畑→宅地への地目変更が可能か確認

肝心な、用途区域（市街化区域と調整区域）の記載が質問にありません。

この状況で回答は当然出せません。

想定
市街化である場合

農業委員会に農地法の5条届出のみでＯＫ、何にも問題なし。

想定
調整区域の場合
農業振興地域の場合もあります。
市町村の農政担当課に聞きましょう。
俗に言う「青地」です。

とりあえず、農振地域の「外」として回答します。

＞地目を畑から宅地

基本的に、
農業委員会は、その土地が農地として保全すべきかどうか、
を審査するところで、農業委員会には
建築物に対する権限はありません。

調整区域で、建築物を建て、宅地にする前提の相談であれば、地目が畑ですから、都市計画法の43条の許可が可能かどうかが大前提です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_4.htm

＞もし出来るのでしたら、どういう流れで売ればよいのか教えて下さい。

結局、調整区域の許認可ですから、
許認可の得意な不動産屋相談するしかないでしょう。

＞土地は坪３５万円位で取引されています

結構良い値ですね。
市街化なら上記回答は蛇足です、無視してください・

ですから、登記簿地目は畑のまんまで、5条届出のみでいいでしょう。

Answer

地目が「田」の場合、農業委員会に地目変更ができるか確認が必要です。
多分「畑」も同様だと思います。

農業委員会に打診して地目変更可能な場合そのままの地目で転売すればいいはずです。
地目変更の場合、土地に家を建て始めないと地目変更できないためです。（多分「畑」もそうだと思います）
このため地目変更に係る費用は買主側負担です。

その証拠に田舎の場合、不動産屋が扱っている売り土地の半分近くが「田」のままです。


まずは地元の農業委員会に確認しましょう。（市役所に聞けば連絡先を教えてもらえるはずです）

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