贈与税と不動産の交換の可否について、教えてください

税務署への相談ではなく、税理士と司法書士への相談をお勧めします。

税務署は、聞かれた手続きや判断材料からの指導となり、あなた方にとって有利な方法などをアドバイスする立場にはありませんし、優遇規定や例外規定などを率先して教える立場にもないのですからね。

＞この状態でB不動産を相続により私が取得すると、兄の持分について贈与税がかかるといわれました。

これだけでは何とも言い難いですね。
まずは持ち分の割合を登記簿謄本で確認され、あくまでも、相続として手続きできるのは、ご両親の持ち分だけとなります。これをお兄様の持ち分もあなたの名義とするのであれば、お兄様の持ち分をどのように取り扱うかで判断が変わります。
市場価格相当であなたが買い取れば、税負担はありません。あるとすれば、お兄様側に譲渡所得が生じ、所得税負担などがあるというぐらいでしょう。

＞A不動産に相続による私の持分を設定し、それとB不動産の兄の持分を交換すれば、
＞贈与税がかからないとアドバイスを受けました。

持分は設定するものではありません。持分登記されている物をあなたが相続するだけです。ですので、ご両親の持ち分が重要です。
ご両親からの相続を終わらせた後、お兄様の持ち分とあなたの持ち分を交換すれば、その持分に対する評価が市場価格相当で同額程度であれば、等価交換として贈与税の対象とはならないかもしれません。しかし、ちょうど同じということにすることは難しいですので、相続を法定相続分通りではない遺産分割協議を行い、結果それぞれの持ち分の評価額が同じになるようにすれば、等価交換も可能でしょう。
ただ、この場合には法定相続分通りでない部分については、兄弟間で不利益が生じることとなります。それを納得できるのか、他の遺産の分配で納得できる形にする必要があることでしょう。

相続は、家族単位でも、夫婦単位でもありません。亡くなられた順番で亡くなられた人単位で行う必要があります。

税金は、単純ではありませんし、税務上の評価も内容によって異なります。相続や贈与を単純に考えれば、相続税法上の評価額で考えれば良いですが、売買による市場価格より下回る金額の取引の場合には、市場価格との差額が贈与となります。売買により財産を譲り渡した人は、計算上売買による利益が生じることとなり、所得税がかかることとなります。
このように、相続税・贈与税・所得税などが絡むこととなりますので、安易に贈与税だけで考えてはいけないのです。所得税が変わることとなれば、住民税や国民健康保険、さらには公立保育園の費用などにも影響することとなるのです。

税負担を中心にどのような相続と持分交換が良いのかを税理士にアドバイスをもらい、司法書士に権利関係での相続として問題ないのかをアドバイスをもらいましょう。
その上で、兄弟間での取り決めを書面にし、税務や登記の手続きを行うのです。また、このような手続きを素人で行うと、税務当局は素人計算や判断が正しいかどうかの調査を行う可能性が高いことでしょう。
税理士などが介入していれば信頼度も高く、税務調査などとなっても、税理士に立ち会い料を払うことで、すべての説明などを代理で行ってもらうことも可能となります。

私自身、祖父母の相続の際に相続人となる私の親の支援を行いました。相続税や贈与税、所得税などを税理士試験で学んだ経験があり、税理士事務所で働いたこともある私でしたが、最後は税理士へ依頼しました。これは、税法のすべての把握は難しく、毎年細かい法改正や通達などが出ることで、税理士による判断を重要視しました。その結果、私が試算した税額よりも税理士が試算した金額の方が安く、税理士報酬を出してもお得になり、依頼して良かったと感じましたね。さらに、申告直後の問い合わせなどが税務署から税理士にあり、我々への確認を税理士がしたうえで、税理士が回答してくれ、さらに、数年経ちますが税務調査などもありません。

不動産というのは高額なものです。これを動かすことによる税負担も大きなリスクです。手続きに不備があったり、税務判断にあいまいな点があると、そのリスクが大きな本当の負担になってしまう可能性があるのです。
不動産の評価には、登記簿のほかに実態や地域などによっても大きく変わりますし、難しいものだと思います。これを税務署任せの相談などをすると、どこかで税負担を強いられる可能性があるのです。
これは税務署の職員であってもすべての税法に精通している訳ではなく、担当分野のみしか対応できないからです。ですので、相続や贈与の相談をした場合には、所得税についてのアドバイスが不完全なこともあります。事前相談といっても、税務署が責任を取る回答ではありません。税務署が責任を取る回答というのは、現実にその物件や書類のすべてを把握しての指導の時であり、事前相談でその対応はしてくれないものですからね。

税理士の中には、行政書士登録をされている先生も多く、相続税だけでなく、相続手続きなども対応する場合があります。しかし、税理士は行政書士を無試験で登録できるということでこのようなことがあるのですが、特別行政書士の業務を学んだわけではありませんし、司法書士の業務である登記などは、税理士試験と同様に難関な司法書士試験に合格し登録していなければ、手続きを行うことも相談に応じることも基本的に出来ません。
私であれば、司法書士と税理士がひとつの事務所にいる総合事務所のようなところで相談しますね。

お礼

2014/02/21 14:38

本当に詳しい説明をありがとうございます。
あなた様のおっしゃる通り、総合事務所に
相談します。

質問者