名義変更と贈与ほか

「今回は名義変更となるので贈与税が発生するのですが」
名義変更の原因が「贈与」ならば、贈与税が発生します。
売買を原因としてるのでしたら、売った側に譲渡所得が発生しないか考えないといけません。
単に名義変更となるではなく「何を原因として名義変更されるか」が重要なんですね。
ちなみに贈与、売買の他に代物弁済というのもあります。

「当方の税理士の先生は、こちらの依頼したことに関してしか動いてくれません。専門家なのですが、何か方法を考えてほしいと常日頃思っております。」
税理士が何をどうしたいのかを咀嚼して顧客の要望に応えるという態度が薄いのかもしれません。
相続贈与については、個人や法人の顧客と違って、単発的な関係になりやすいのですが、例えば贈与を受けるが相続時精算課税の選択をしたいと言えば、それこそ贈与税の申告書の作成提出だけで終わってしまう可能性があります。
何をどうしたいという事が逆に「それをすれば依頼関係が終了する」というスポットライト的な関係になるわけです。
せっかく税理士との付き合いがあるのでしたら、ここでの質問をそのままして、回答を待つのがベターと考えます。
「どうも、あの税理士は役にたたない。合わない」というのでしたら、他の税理士に依頼すれば良いのです。
ラーメンでもまずいラーメン屋には、もう行きたくないと思いませんでしょうか。それと同じで「替える」のも必要です。

「母親とは親子関係ですから土地建物を安価で譲っていただき、もちろん全額キャッシュでは支払ができませんので分割希望で取り交わしをして毎月支払っていくこともできるのでは？」
失礼ながら、売買ではなく「贈与行為」として税務署に認定されるパターンのひとつです。
安価という点では、一般の相場つまり時価との差額は贈与です。
次に、一括払いできないので毎月支払っていくという考え方ですが、金銭消費貸借契約書を作成してあっても、利息が設定されているか、返済計画がまともであるか、返済計画中に債権者が死亡してしまう可能性がないかなど「赤の他人同士なら、そんな条件で土地を売ったり買ったりはしない」状態でしたら、元もと土地の売買ではなく「贈与」なのです。
売買を原因としての不動産登記簿での所有権移転がされていても、税務署の調査官が「これは贈与ですね」と認定されかけたときに、それをひっくり返すだけの根拠が必要です。難しいですよ。

「当初の考えは土地建物の名義変更をして賃貸物件のみを残し、別の土地を名義変更してもらったのちに売却をして贈与税の支払を考えておりました。」
失礼ながら、何を言ってるのか不明です。土地建物の名義変更をしたら、賃貸物件も名義変更されるのでは？土地だけの名義変更して、建物を賃貸するということですか。
別の土地を名義変更してもらった後に売却して贈与税を払う？ですか。
土地の譲渡所得が持ち主にかかり、それを買った人間が又売れば譲渡所得が発生し、売買が５年以内でしたら短期譲渡ですので、３５％課税です。
贈与税を払う金を捻出するための計画でしたら「お粗末の極み」です。当初の考えと言われてますので「これは、あかん」という結論に達っせられてるでしょうが。


「何かあった時は相続でその分を差し引きしてもらえば当方は不動産取得税だけですむのでは？と思っております。」
これまた、意味不明です。「その分を差し引く」点が、当方不勉強のせいでしょうが、なにをどうするのか分かりません。
相続税と贈与税の間で差し引くことができるのは、相続時精算課税の選択をした際に支払った贈与税ですが、そこから、どう言う絵をかくと不動産取得税だけ（の負担）で済むのかが、想像できません。これも当方の勉強不足ですので、理解できる方からの回答をお待ちください。

他回答への補足で、税理士として公認会計士（以下会計士）を紹介されたとあります。
会計士は税理士登録することで税理士として業務ができます。
会計士としてだけではやっていけないので、税理士をされる会計士が多く存在しますので、会計士に税務業務を依頼しても何も問題はありません。
しかし「何も問題はない」という意味は深いです。
これは「資格としては問題がない」ということです。

会計士になる試験の中に各税法はありません。もちろん相続税法もありません。
会計士合格される方は地頭が良いので、個人的に学習されて身につけられて税理士業務をしてます。
そのために、相続税法を合格してるという税理士とはどうしても差が出ます。
出て当たり前なのです。
あるいは、税務署OB税理士で「在職中は資産税一本だった」という方には、かないません（資産税とは、相続税、贈与税、譲渡所得に係る税など不動産に係る税金の総称です）。

酷い事を述べる奴だと会計士からお叱りが出るでしょうが、相続税法合格で税理士になられた方、国税OB税理士で資産税一筋だった税理士に、会計士はまず太刀打ちできません。
そういう意味では「友人から紹介された会計士がいたが、お断りした」状態は、かえって良い状態だと言えます。

長文になってますが、かまわず行きます。

ご自身がかなり勉強されておられるようです。しかしこと資産税については「生兵法は大怪我のもと」です。
悪いことは申しませんので「専門家」に任せるのが良いです。
ここで、専門家とは、国税OBで現職時代には資産税専門だったという税理士です。
あるいは相続税法合格で税理士になり、かつ相続税を専門にこなしてる税理士です。
これらの方は「他の仕事はしない。相続税だけしか関与しない」という方もいます。それだけ専門分野として確率してる税目ですので、素人が税法をひっくり返して、ネットで質問してなんとかしようとするのはやめたがいいです。

色々なテクニック。あ
あるでしょうね。「あ、その手があったか」という奴です。
それは、上記の専門家が有料で授けてるものです。

探し方。
住所地にある税理士会支部に「相続税に強い税理士の立候補を求む」とすれば、名乗り出てくれます。
最悪の探し方は「ネット」です。
多いですよね「相続専門の税理士を紹介します」とかいうサイト。
紹介する方は、実は紹介する税理士と会ってもいない、実力も知らないというのがほとんどです。
それでも紹介しちゃうんです。
食べてもいないラーメンを「あそこの店はうまい」と紹介するようなものです。
それと税理士が税理士紹介業者に登録して顧客紹介を受けることは、税理士法違反の疑いが強く、現在日本税理士会連合会では「違法」という結論で統一してます。
業界で「違法」とされてる「税理士紹介業＋税理士」をわざわざ利用することはありません。

お礼

2014/10/19 16:30

ご回答をいただきながらお礼の返事が遅くなり申し訳ございませんでした。
このたびは、とてもわかり易いアドバイスをいただき有難うございます。
勉強不足をただただ恥ずかしく思います。

今一度、自分なりに整理をしてみました。
そもそもの発端は友人が会計士の先生を紹介してくれたことです。
それも当方の父親が亡くなった時に相続があり、実家が経営する事業（個人経営の賃貸業）長年お付き合いがありましたので流れとして実家の内容をよくわかってくださっているせいもあり税理士の先生のお願いすることになりました。税理士報酬が１０００万を超えてしまい、一応調べてはみましたが金額に応じての報酬に相違はありませんでした。そんなことを友人に話したときに、長年お付き合いがあったはずなのに報酬高いのでは？と言われました。友人の会計士の先生なら、そんな金額は取らないよ・・・
一度、今後のこともあるから相談されては？とのことでした。
私も自分が納得しないと、一度ばかりあった方にお任せする気にはなりません。
やはり、父のころからお付き合いのある先生の方が多少ディスカウントがなくても安心です。
現に、父親の相続では国税の調査も入らず済みました。
また、ご回答いただきました中で当方の説明不足もあり、賃貸物件は建物も土地も名義変更としますので贈与となります。土地の売却ですが、別の土地の名義変更をし売却を予定しております。
アドバイスにもいただきましたように短期譲渡となり３５％課税は勉強不足のため、どうしょうかと悩んでおります。これこそ現在お願いしている税理士の先生に相談をしてみようかと思っております。
母に何かあった時（相続）の相続税と贈与税の差し引きですが、当方が家を建てるときに相続時精算課税を使用したため、今後の贈与は一律２０％で済みます。そんなこともあり今回は、先に名義変更という形で贈与を受けようと思った次第です。まだまだ本当に勉強不足ですので、あわてることなくゆっくりと専門家の方と相談しながら対処していきたいと思います。
会計士の先生を紹介してくれた友人を疑うわけではないですが、一つ返事で依頼することは自分自身できません。という結論になりました。

どうも有難うございました。

質問者

ご依頼されている税理士への不満については、税理士を選ぶのは依頼者です。そのような税理士を選んでいるわけですので、不満があれば、ほかの税理士を利用すべきでしょう。

安価での売買ですが、そのような方法で贈与税を回避しようとする人は、昔多かったことでしょう。そのため、すでに法令や通達で穴埋めされており、一般的な妥当な金額とかけ離れていれば、その差額について贈与があったものとされるようになっています。
したがって、税務署が課税する場合の多くは、相続税法（贈与税を含む）に規定している方法での評価額などを使います。例外として、不動産鑑定士による鑑定などであれば、認められるとされています。
ですので、安易な金額設定、根拠の少ない金額設定では、後の税務調査ともなれば、問題にされることでしょう。

さらにお母様からすれば、お金がほしいわけではなく、土地を上げたいだけでしょう。あなたがお金を渡せば、それが基本的に残ることにもつながり、相続税の課税されるものとして残る可能性があることでしょう。また、住んでいる土地などの場合には、特例の評価減があるわけですが、現金ではそのような特例はありませんし、相続の特例であり、贈与では対象とならないこともあるでしょう。

たまに考えられる方法として、親に分割で返済するとしておきながら、実際に返済をせずに、返済予定金額を贈与にする。そうすることで毎年贈与税の基礎控除の恩恵を受けると考える人がいます。しかし、これも連年贈与と言われ、最初の年のすべてを贈与する約束をしていたのではと考えられて課税されることにつながります。

質問にはありませんが、相続税・贈与税・不動産取得税のほかにも、登記にかかる登録免許税が発生することでしょう。登記手続きを司法書士へ依頼すれば、手続きの回数文余計にかかることになります。また登録免許税の税率は、所有権移転の名目によっても変わってくるものです。相続よりも贈与や売買のほうが高い税率となっていたと思います。

今名義変更するよりも、お母様が亡くなって相続したほうが安い可能性が高いように思います。
私は、司法書士事務所も税理士事務所も非常勤の職員という形で在籍していますが、相続税の試算とその対策の相談を受けることがあります。多少の相続税などの対策のために行動すると、登記手続きの費用で帳消し以上に損をすることもあります。

登記の名義変更を住民票の異動や金融機関の手続きのように簡単に考える人がいますが、裁判所と同じ法務省が管轄する役所である法務局における手続きです。手続きミスをすればその変更も大変ですし、そのような手続きをしてしまえば、登記記録にすべて残ってしまうことになります。あとから贈与はなかったことにするなんてことは簡単ではなくなります。

私が友人等から相談を受けると、税金対策と権利関係が絡み、将来の相続で他の相続人から指摘され、トラブルにもなりかねません。そのため、税理士と司法書士の共同事務所のようなところで十分な相談と計画に基づいて手続すべきと勧めます。

最後に売却の形で親からもらった不動産をすぐに売却すれば、その売却金額を実勢価格と考えられ、その同額の贈与があったとみられる可能性もあるかもしれませんよ。
いろいろなテクニックはあるかもしれませんが、素人が簡単に思いつくものはほとんどないと思います。テクニックを知っても、それを実践するのは、それ相応の準備や書類作成などをしなければなりません。そして、いつ来るかわからない税務調査等に備えておく必要もあります。

お礼

2014/10/15 16:45

ご回答をいただき有難うございます。

とてもわかり易い説明をいただき勉強になりました。
お言葉にもあるように素人が簡単に思いつくテクニックは考えものですね・・・
少々長く付き合っている税理士の先生にも不満がありますが・・・
皆さん免許を持ち長くにわたり仕事を従事されているわけですから、とても恥ずかしい限りです。
友人の紹介で公認会計士の先生を紹介されました。少し相談はしたものの、ちょっと依頼するにはためらいがあります。すばらしい方でしたが・・・
どうも一度で財産のすべてを持参し見ていただくには不安があります。
少し相談はしましたが・・・
私一人の財産でしたらいいのですが、母親の分も含めてと思うと心配です。
友人は私のためを思って早くにいろいろなことをした方がいいと言ってくれていますが・・・
なんでそんなに急がなければと、人を疑ってしまうのは悪いくせでもあります。
私ごとですが、結婚し２年で離婚し、ずっと子供と生きてきましたが、一度も人にだまされたりしたことはありません。ひとつひとつ慎重にことを進めてきました。自分がわからなことは専門の人に費用がかかっても判断をいただくようにしております。
自分でも、ちょっと嫌な性格だなと反省はしておりますが・・・
とても素晴らしいアドバイス有難うございました。
取り急ぎ、お礼まで・・・

質問者