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この家賃収入では、赤字なのですか？
2015/05/08 13:57
10年ほど、家(マンション3LDK)を不動産屋に管理委託して貸しています。
購入金額は3300万円でした。賃貸開始時新築でした。今は月15万円で貸しています。管理料などを差し引くと、実質12万円ほどになります。税金も確定申告して払っています。が、
これで、住宅ローンを払えているので、私自身は、良い感じと思っていました。
色々調べると、年間収入を購入金額で割って100をかけて10％になると利益の出ている物件だ、というのを目にしました。私は4～5％にしかなりません。
実際は、赤字なのですか？
教えていただけるとうれしいです。
質問者が選んだベストアンサー
不動産賃貸業を営んでおります。
確認しますが、実質12万円の家賃だと、（利息ナシ、税金ナシ、空室・滞納ナシ、経年劣化修繕ナシ、管理費・修繕積立金などの値上げナシ、などなどというあり得ない仮定をして）12万円を全部返済に回し続けても、3,300万円の借金を全部返すのに、275か月かかりますよね？
約23年かかるということですよね？ 計算間違っていますか？
国は、無理矢理１年ごとに利益を算出して所得税を課税したいので、来年（11年め）大地震が来てそのマンションが倒壊しても、国は「投資してよかったね」「利益が出ていますよ」と言いますよ。
しかし来年倒壊すれば、来年で収入がなくなるので税金はかからなくなるでしょうが、返済もできなくなりますから、借金は半分以上残りますよね。
それで儲かったことになるのでしょうか？ 「投資してよかった」などと言えますか？ そうなることが分かっていて、満足していていいんでしょうか？
空室になると税金は不要ですが返済は必要ですし（滞納だと税金も必要）、大規模修繕をやることになって負担金をガッツリとられても返済は必要です（し、それが資産計上だとすると税金も変わらず必要です）。
そういう結果になるような今の状況で、果たして「今利益が出ている」ことになるのでしょうか？なにか、タコが自分の足を食って満足しているだけのように見えます。
そう言うと「倒壊したら、空室・滞納になったら、修繕が必要になったら、なんて言ったらどんな物件でも利益は出ないだろ」と返されるので先回りさせて頂きますが、例えば月額55万円くらい家賃がもらえて、60か月で借金を返済できて、61か月めから月額55万円が本物の利益になるんだったら、それは挑戦していいリスクです。
予想される利益が大きいなら、挑戦して良いリスクも大きなものになります。商売としては、ハイリスク、ローリターン物件は買えません。
私は、「借金を全部返済して、その時点で残ったマンション（の価値やそれが産む収入）が私の利益だ」と考えますので、受け取り家賃全額を返済に充てても返済までに275か月もかかる物件を、地震や経年劣化、空室や滞納などのリスクを乗り越えて買う気にはなれません。
つまり、私の価値観、そろばん勘定からすると、質問者さんの物件は赤字物件ですので、返済できなくなったら倒産させればいい、自己破産すればいい、とでも思わないかぎり、買えませんねぇ。
そもそも、建設会社も売らないでしょうし、銀行が買うでしょう、最終的に利益が出る物件なら。
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その他の回答 （6件中 1～5件目)
ローンの金利その他をお忘れのようですね。
シビアに計算するなら、挙げられている管理料や固定資産税、修繕費などの他にもローンの金利や登記の費用も差し引きます。そうするとさらにパーセントが下がりますね。
でも銀行金利と比べたらはるかにいい利回りなのですから、赤字とは言えないと思います。
年間収入を購入金額で割って10パーセント、というのはビジネスとしての収益の目安、で、よく不動産屋さんが参考にする数字のようです。経費すべて引いて10パーセントというのはかなり優秀な物件でしょう。現実にはなかなか・・・10年くらい前の新築マンションでは特にそうです。30年近く前の中古物件を安く、しかもキャッシュで買えれば利回りは10パーセント以上とれますよ。
今お持ちの物件も3300万を払い終えるのにざっと23年分の家賃収入が必要な訳ですから、ちょっと気の長い話ではあるかな、と思いますが、銀行に預けておくよりはマシ、と思えばそんなに悲観することは無いと思います。今後預金金利がどんどん上向く気配もなさそうですしね。
利益が出れば、税金がかかります。
利益が出ていないなら、税金はかかりません。
あなたの場合、利益が少ない=税金が少ないのですから、その収入で
問題がないなら、税金を余計に払ってない分正解ともいえますよ。
実は投資用不動産って、赤字が出ても所得と相殺できるので構わない
という考え方すらあります。
お礼
2015/05/09 23:07
回答いただきありがとうございました。固定資産税が経費にできるので、楽観してましたが、利益がでているとはいいがたいのですね。よくわかりました。
いつから利益がでるか？
利益＝（売却価格ー購入価格） ＋ （家賃収入ー支出）
な考え方もあります。
今すぐの利益を考えるか？
とか、いろいろな考えがあります。
ローンの完済前なら、たいていの場合は赤字です。
お礼
2015/05/09 22:55
考え方にもよるのですね。ありがとうございました。
＞利益の出ている物件だ
よのなか全ての賃貸が利益の出ている物件なら何の苦労もしません。
10％も取れるなんて超優良物件ですね。みんな理想論だけは掲げるものですよ。
そんな理想論だけでやってければ、世の中の人はみんな働く必要はなくなります。
普通赤かどうかは、原価消化したのち、手元にいくら残るか、それか、消化した後あと何年賃貸として貸せて
儲けとして計上できるかです。
マンションですから貴方ご自身での建て直しはできませんが、リフォームは可能でしょう？
であれば、減価償却した後、リフォーム代を含めていくら手元の残るかです。
いまいくらのローンを何年払いで返せて残りいくらかが書いてないので全く判りませんが
不動産やに任せたのならローン返済計画書があるはずですからそれが滞りなく終わって、利益率
それにリフォーム代をたして赤にならなければ赤ではありません。
お礼
2015/05/09 22:58
なるほど、よくわかりました。ありがとうございました。
お礼
2015/05/09 23:01
銀行に預けておくよりはマシ・・。購入金額をまず回収しないことには、利益云々ではないですね。ありがとうございました。