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個人の不動産を法人へまわすメリット
2015/07/20 14:38
不動産賃貸の個人事業をしています。
1棟の共同住宅を所有。
2014年に1億で購入。(土地5000万、建物5000万。)
個人名義でローンを組んでいます。
家賃100万、経費80万。
この共同住宅を既存の法人の売上げにしたいです。
法人も不動産賃貸をしています。
利益が乏しいため、個人事業所有の賃貸不動産を法人にまわしたいのです。
どうすればできますか?
この場合、メリットとデメリットを教えてください。
質問者が選んだベストアンサー
２番回答者です。お礼文の中の再質問を拝見しました。
せっかくのお尋ねですが、手元に税率の本がありませんので売買した場合税金は分かりません。譲渡に関する税金は高いですし、同族会社とオーナーとの間の取引には税務署が介入してくる場合があります。
増資は、会社に対する一種の贈与みたいな形ですので、ローンが質問者さんの手元に残ります。理屈的には可能ですがふつうの場合は実際はお勧めできません。
『法人の利益が乏しい』そうですが、利益が乏しい＝赤字ではないということでしょうからやらないほうがいいと思います。
「転貸借」の場合、もちろん、個人と法人のそれぞれで必要だった支出を、それぞれの経費にしてＯＫです。
ただ、これも同族会社とオーナーの間の取引なので、税務署が干渉してくる可能性があります。
「管理」の場合も同様です。
ただ、管理費の額は、年度毎に変えない方が良いです。へたをすると（こちらにその気がなくても）脱税のための「利益操作」と見做されます。
また、管理費の割合（家賃の何％を管理費とするか）も、同族会社の場合はあまり高率にはできません。
管理の程度、仕組みで％は変わりますので私から「●％にすれば大丈夫」とか言えませんので、（法人がお願いしている）税理士さんとご相談ください。
税務署が同族会社を見る目は厳しいです。
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その他の回答 （3件中 1～3件目)
Ａ：売買、増資などを経て共同住宅の所有権を会社に移すか、Ｂ：会社が質問者さんから共同住宅を賃借して他に転貸する形にする、C：個人の物件の管理を会社がやって管理費を取る、しかないと思います。
Ａの場合は、自社物件として賃貸すれば良いので、受取賃料全額が会社の収入になります。
Ｂの場合は、会社は質問者さんに賃料を払い、転借人から転借料をいただく。支払う賃借料と受け取る転借料の「差額」が会社の利益になります。
Ｃの場合は「管理費」が会社の収入になります。
メリットは、質問者さんのもくろみが、Ａのやり方なら100％、Ｂ・Ｃのやり方なら部分的に、実現できるという点です。
デメリットは、ご承知の通り、個人は収入額によって税率が変わりますが、法人の場合は収入額がいくらだろうと一律です（法人税の形式的な税率は35％？）。
質問者さんは税金について触れていらっしゃらないので「税金はどうでもいい」のかもしれませんが、場合によっては納税額が増える場合もあります。
また、Ｂ・Ｃ方式の場合、質問者さんと会社がまったく無関係だったりすると、「差額」や「管理費」がかなり大きくてもＯＫなのですが、「同族会社」だとかなり制約されます。
言い換えると、「差額」しだいでは違法な「利益操作」とみられて、加算税や重加算税など懲罰的課税通知が届くリスクがかなり高くなりますので、注意が必要です。
裏技などもあるのかもしれませんが、税法の穴を突いたことがいったんバレルと、税務署が（実例研究・公平な徴税のため）厳重な税務調査を頻繁におこなうと聞いたことがありますので、そういう特殊テクを利用するのは「賭け」だと思います。
お礼
2015/07/21 09:18
ありがとうございます。
> 質問者さんのもくろみが、Ａのやり方なら100％
法人の利益が乏しいため、個人事業所有の賃貸不動産を法人にまわしたい
というもくろみが100％達成できるなら、
> Ａ：売買、増資などを経て共同住宅の所有権を会社に移す
がいいのですけど、これは手続き上の費用はいくらか、かかるのでしょうか?
> Ｂの場合は、会社は質問者さんに賃料を払い、転借人から転借料をいただく。支払う賃借料と受け取る転借料の「差額」が会社の利益になります。
個人法人と経費を分けてもいいのでしょうか?
> Ｃの場合は「管理費」が会社の収入になります。
管理費は、年度ごとに変わってもいいのでしょうか?
> 場合によっては納税額が増える場合もあります。
税金を考えたら、今の個人の税率は、35%もいってないので、個人方がいいかもしれません。節税は考慮していません。
法人の利益を考えて、収益を移しても、実際の手取りが減ってしまうと意味が無いかもしれませんね。
> また、Ｂ・Ｃ方式の場合、質問者さんと会社がまったく無関係だったりすると、「差額」や「管理費」がかなり大きくてもＯＫなのですが、「同族会社」だとかなり制約されます。
同族会社になるので、かなり制約されるんですね。
どっちを選ぶかは、その制約条件によって決まるかもしれません。
法人にした場合、個人所有よりも税金が安くなります。
税理士に頼めばと思います。
そしてあなたは、会社から給料（お金）を貰う様にして下さい。
なので会社名義の通帳を作る事です。
そしてもし法人にした場合は、これからはなんでも領収書を貰う事です。
例え１００円でもです。
うまい税理士なら、税金を安くする方法などを知っています。
普通の税理士だと、教科書通りしかわかりません。
特に地方の田舎の税理士じゃわからないでしょう。
お礼
2015/07/24 16:24
ありがとうございます。
> 法人にした場合、個人所有よりも税金が安くなります。
現在、所得税23%だったと思いますが、それでも法人税の方が節税で安くなりますか?
> 普通の税理士だと、教科書通りしかわかりません。
税理士の能力の違いで納税金額がかわるんですか。
出来ればいい税理士さんに担当してもらいたいです。
> 特に地方の田舎の税理士じゃわからないでしょう。
情報が入りにくいから地方ではわからないということでしょうか。
都会の税理士さんに頼む場合は郵送で出来るんでしょうか?
お礼
2015/07/24 16:30
ありがとうございます。
> 理屈的には可能ですがふつうの場合は実際はお勧めできません。『法人の利益が乏しい』そうですが、利益が乏しい＝赤字ではないということでしょうからやらないほうがいいと思います。
赤字ではないので、売買した場合の税金を考慮して、売買はやめます。
> 税務署が同族会社を見る目は厳しいです。
なるほど、同族会社を使って、収入と経費を動かしたら、納税はほとんどなくなると思いますからねえ。