離婚時の住宅ローンのある家の名義

＞叔母である私が残りの住宅ローン未払い分をキャッシュで買い取って姪の名義にした場合贈与税が発生するかと思います

通常で行うと、確実に姪に対して贈与税が掛かりますよね。
ですから、母子家庭になる姪に対して「税金が掛からない方法」を考えれば良いのです。
子供の学資は、意外と必要で高額ですから・・・。
１．叔母である質問者さまが、現金で物件を購入する。
２．購入した物件の名義（所有者）は、１００％叔母である質問者さま名義とする。
３．毎年、姪に対して「１１０万円分の持ち分贈与」を行う。
※法務局の登記簿にも、姪の持ち分登記を行います。
※登記手続きは、個人でも可能で非常に簡単です。司法書士に莫大な経費を払う必要はありません。
※登記方法は、ＨＰで検索すればヒットします。
※法務局で問い合わせても、親切丁寧に無償で教えてくれますよ。^^;
４．姪は、１１０万円の贈与に対しては贈与税は必要ありません。
５．以後、毎年１１０万円分の持ち分贈与・登記を行う。
６．贈与税納付額が低くなった時点（年収などで人それぞれ）で、残りの持ち分全額を姪に贈与します。

＞金額算定方法を教えてください

国税庁のＨＰ若しくは都市銀行のＨＰを見る事で、分かります。
国税庁の場合は、下記ＵＲＬです。
https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/4408.htm